이번시간은 이른바 재개발(En-Block)에 관심을 가지고 투자를 원하시는분들을 위해 설명드리고자합니다.

싱가폴이 주택건설이 최근 많이 활발해졌고 재개발도 활발합니다.

그래서 신규 콘도를 투자대상으로 보시는분들과 완공된 콘도를 투자목적으로 분들, 그리고 향후 재개발을 목적으로 투자하시는 분들의 세 부류가 있으신데 신규콘도와 완공된 콘도의 장점과 단점은 미리 저희 게시판에 언급을 하였고 이번은 재개발에 대한 내용입니다.

현재 재개발 대상에 있는 콘도들은 여러 콘도들이 있습니다.예를들면 Neptune Court(HUDC),Mandarin Garden(Condo),Braddle View(HUDC),Cairnhill Palza 등 25년이상된 주거지들이 재개발 가능성을 타진하면서 추진중입니다.

그럼 투자자들이 재개발 부동산 투자시 장점과 단점을 한번 파악해 보곘습니다.

장점.

1)낮은 매입가격,높은 보상금 - 현재 만다린가든은 135만불~150만불 정도 시세이며 재개발 결정시 200만불 이상이 될것으로 예상하고 대략 60만불 이상을 이익을 보실수있음.

2)신규 콘도나 완공된 콘도에 비해 이익폭이 높다 - 120만불 콘도가 1년동안 10만불 상승한다면 재개발대상 콘도는 시세상승보단 보상금이 그이상이 되어 높은 수익률이 예상됨

3)재개발 결정후 주변의 주거지의 높은 수요 - 재개발이 되면 해당 주거지의 거주자들이 다른 주거지를 찾게 되므로 주변지역의 부동산 시세상승에 많은 영향을 끼쳐 인근주변의 프로젝트들도 상승효과를 볼 수 있다.

단점.

1)투자시기를 놓치기 쉽다 - 지금현재 재개발 가능성이 다분한 콘도들은 이전 시세보단 상당히 높아져 있기 때문에 어느 시점에 사느냐가 중요한 이익 분기점이 됨

2)자금압박 - 초기 재개발 대상에 투자할때 은행 융자금신청시 80%,70%의 Valuation을 맞추기 힘들다 왜냐하면 오래된 콘도이고 호가가 상당히 높아있기 때문에 초기 매입자금(현금)이 많이 요구 되는경우가 많음, 그리고 재개발이 결정되더라도  9~12개월 이후에 보상금이 지급이 되므로 그동안 자금 압박을 받을정도의 무리한 투자는 삼가하여야 함.

3)100%확실하지않은 모험 - 실제 DC(Developer Charge)가 상승하면서 재개발 실패를 하는 프로젝트들이 생기는 시점이고 거주자들의 80%의 동의를 못받을경우 재개발이 실패한다는것을 염두에 두어야 한다.

4)En-Block Potential은 그냥 En-Block Potential일뿐 - 주변분들의 강한 권유로 매입을 하는것보단 개인적인 소신을 가지고 투자하기를 권장. 재개발에 실패할 경우 재매도가 힘들고 자칫 소송에 휘말리기도 함.

이렇듯 재개발은 장점과 단점이 있는 투자점이기 때문에 상당히 신중히 결정을 하셔야합니다.

그러면 어떤 프로젝트들이 재개발 가능성이 높은까?

1. 넓은 부지 - 프로젝트 면적이 넓고 상대적으로 각각의 유닛이 넓고 부지에 비해 유닛 수가 작은 콘도

2. 25년 이상된 오래된 콘도 - 프로젝트도 낡았으면서 주거 만족도도 떨어지는 프로젝트

3. FH보단 99년 리스를 - Developer가 재개발을 목적으로 매입할때 Free Hold 보단 99년 리스가 매입비용이 낮기때문에 99년이 더 가능성이 큼.

4. 넓은 부지의 HUDC - HDB의 업그레이드 형태인 HUDC가 통계적으로 보았을때 재개발가능성이 높은것으로 나와있음 EX). NeptuneCourt,Braddle View,Farrer Court Etc 등 넓은 부지를 보유한 대규모 HUDC프로젝트가 높은가능성이있슴.

5. 거주자 - 상대적으로 임대인들이 많이 거주하는 지역이 실 거주자들이 거주하는곳보다 가능성이 높음.왜냐하면 실거주자들이 많은곳은 재개발후에 이주를 해야하기 때문에 재개발 반대를 하는경우도있슴.

6. 재개발보상은 레노베이션/전망,층수에 무관 - 재개발 대상으로 지정되었고 보상금이 결정이 되면 유닛의 면적에 비례하여 보상되므로 상대적으로 낮은가격의 유닛,넓은면적의 유닛을 투자 유닛으로 결정하는것이 좋음.전망이 좋고 층수가 높다고 더많은 보상을 받는것은 아님.

또한 위치의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것입니다.

이와같이 재개발을 투자 대상으로 보시는분들은 대상 콘도를 꼼꼼히 살펴 보시고 재개발 가능성이 높고 적절한 시기가 됐다면 과감히 투자 시기를 잡는것이 가장 좋습니다.